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Altbau: Sanierung, Umbau und Erweiterung bestehender Wohnhäuser


Die einzelnen Schritte und den typischen Ablauf der Sanierung eines Bestandshauses haben wir unter dem Menüpunkt  < Energieberatung > schon beschrieben. Sie finden unter diesem Menüpunkt einen „Fahrplan“ für Ihr Vorgehen bei einem Sanierungs-Bauvorhaben.

Bemerkungen zur Althaussanierung

Viele Baufirmen und sog. ´Sanierungs-Spezialfirmen´ behaupten von sich Altbauten richtig sanieren zu können und begehen die ersten Fehler damit, das Altgebäude nicht intensiv genug zu untersuchen, keine ordnungsgemäße technische Bestandsaufnahme machen und gehen Gefahr damit schon lange bestehende statische und bautechnische Probleme zu negieren.
Gravierende Probleme an der Altsubstanz werden oft  zugebaut, d.h. mit neuen Bauteilen verdeckt.
Solche Fehler werden regelmäßig erst nach einigen Jahren, oft nach Ablauf der 5-jährigen Gewährleistungszeit, erkennbar. Wir warnen sehr vor einer derartigen ´Schnellsanierung´.

Ein altes Wohnhaus bedarf immer, quasi zwingend, einer dem Altgebäude exakt angepassten Untersuchung von Bausubstanz, statisch tragenden Bauteilen oder in ganz schwierigen Fällen sogar einer  Untersuchung der sich im Laufe der Jahre geänderten Tragfähigkeit von Fundamentierung. Kennt sich ein Sanierungs-Fachmann richtig aus, kann er wesentliche Probleme eines Althauses oft schon am Bau-Jahrgang identifizieren und diese Punkte gezielt zur Beurteilung heranziehen.
Daneben müssen früher bereits durchgeführte Umbaumaßnahmen, die technisch womöglich nicht unbedingt richtig ausgeführt sein mussten, sehr intensiv überprüft werden.
Oft wurden die Räume früher kleinerer Wohnungen durch Entfernen tragender Wände vergrößert und damit das gesamte Tragverhalten des Hauses verändert oder sogar an die den Altmaterialien maximal zumutbaren Tragfähigkeitsgrenzen gebracht.
Wird solcher Verdacht erkannt, müssen vor jedweden weiteren Veränderungen intensive statische Untersuchungen durchgeführt werden, d.h. bereits vorhandene Altbauteile statisch nachgewiesen werden.
Ansonsten besteht durch das Einbringen zusätzlicher Lasten, z.B. der eines Dachgeschossausbaus, die große Gefahr damit die Tragfähigkeitsgrenzen von Altmaterialien mit schlimmen Folgen zu überschreiten.

Benennt Ihnen jemand nach 2 Hausdurchgängen die Sanierungskosten, können Sie davon ausgehen, dass diese Aussage allenfalls der Auftragsbeschaffung des Unternehmers dient, niemals aber die wirklichen Sanierungskosten sein können. Die tatsächliche Kostenhöhe wird dann  w ä h r e n d  der Bauausführung nachgefordert – und darauf können Sie sich fest verlassen.

Wie wir denken:
Ein altes Wohnhaus zu sanieren ist eine der interessantesten Aufgaben für Architekten.
Weil es die Chance eröffnet, genau das wieder herzustellen was den Charme des Althauses mal ausmachte, es so herzurichten wie es früher mal war und es dann noch vorsichtig zu ergänzen mit zeitgemäßen neuen und zum Altbau passenden Bauteilen.
Das ehemalige ´Raumgefühl´ in den Innenbereichen zu erhalten und mit neuen Komponenten zu ergänzen, ist gleichfalls eine besondere Aufgabe für unsere Architekten.
Wir freuen uns immer wieder auf solche Aufgaben.

Sprechen Sie uns gern an.
Wir schauen uns Ihr Haus an und finden gestalterisch und wirtschaftlich machbare Lösungen.

Architekt Dipl.-Ing. Ralph Rinow
Tel. 040.87083815





Technisches zur Althaussanierung


Bei der Sanierung und Modernisierung eines Wohnhauses zeigt sich die Kompetenz des planenden Architekten und die Flexibilität der den Bau ausführenden Unternehmen.
Denn hier sind die technischen Erfordernisse der Wert- und Substanzerhaltung zu verknüpfen mit den von der EnEV vorgeschriebenen energetischen Anforderungen. Alles zusammen muss in vernünftigen Einklang mit den kosten- und designmäßigen  Vorstellungen bei Erhalt des `gebäudeeigenen Lebensgefühls´, dem „Charme des Althauses“, gebracht werden.

Sämtliche die Bausubstanz ergänzenden und erneuernden Leistungen sind vorsichtig, eher unauffällig und dennoch hervorragend gestaltet bei wirtschaftlich vertretbaren Kosten in technisch vernünftiger Art in das bestehende Wohnhaus einzuarbeiten.

Die oft sehr schwierigen Randbedingungen, wie Tragfähigkeit und Stabilität des Altgebäudes, sind schon planerisch mit den Nutzerwünschen, den behördlichen Forderungen und allen relevanten Gesetzen und Vorschriften in Einklang zu bringen.
Den Bestand richtig zu erfassen und die Änderungsleistungen wirtschaftlich zu planen erfordert mannigfaltige Erfahrungen des Architekten im Umgang mit Altsubstanz, verbunden mit einer besonders hohen ingenieurmäßigen Kompetenz.  
Dabei kann jede der in das Gebäude einzubringenden Komponenten und Ideen das Bauwerk und dessen Budget stören.


Anders als beim Neubau steht bei einem Sanierungs-Projekt jedes Bauteil in unmittelbarer technischer und wirtschaftlicher Abhängigkeit vom anderen. Was unsere Architekten planen muss der Bauarbeiter am Bau später verstehen und umsetzen können.
Das bedeutet für jede Idee oder nachträgliche Änderung ein komplettes, aufwändiges Durchprüfen des Ganzen bezüglich der Auswirkungen und Folgen auf alle beteiligten Einzelkomponenten und die damit immer verbundenen sich addierenden Baukosten.
Um das zu jeder Zeit zu gewährleisten und gleichzeitig das Kostenbudget ´im Griff´ zu behalten, muss der verantwortliche Koordinator sowohl Architekt, Designer und Baugutachter, Statiker wie auch Kostencontroller und noch Zeitmanager mit großem langjährigem technischen Wissen und Überblick sein.

Hierfür hat die BCI ein umfassendes Planungs- und Abwicklungssystem für die Sanierung, Modernisierung und Erweiterung von bestehenden Gebäuden entwickelt. Das System ist in der Lage die technischen Anforderungen mit den Baukosten und dem Zeitablauf zu verknüpfen, eine ökonomische Leistungserbringung der Handwerker zu koordinieren, sowie budgetmäßige Änderungen und Abhängigkeiten verständlich zu dokumentieren.

 

Das wirklich Besondere:
Sanierung von Bestandsgebäuden im ´Hamburger Treppenviertel´ (Blankenese):

Im Treppenviertel zu bauen, ist was wirklich Besonderes. Besonders deshalb, weil das besonderer Kenntnisse der extremen Boden- und Hangverhältnisse und einer besonderen Material- und Transportlogistik bedarf.

Die BCI kennt die dortigen topografischen Verhältnisse, die Unmöglichkeiten und Möglichkeiten des bergigen Geländes, die speziellen Bauvorschriften und natürlich die Ansprüche der Bewohner; der großen Treppenviertel-Familie´.

Wohnhäuser in der `Puppenstube Hamburgs` mit umweltverträglichen in diese Hügellandschaft passenden Anbauten zu erweitern, führt immer zu hochsensiblen Diskussionen mit Nachbarn und den an den Entscheidungen beteiligten Ämtern.
Dazu müssen die ingenieurmäßigen Anforderungen aus den Bodenverhältnissen in Einklang mit der Standfestigkeit vieler in der Gegend vorhandener maroder Stützmauern oder Straßen- und Wegabstützungen gebracht werden.
Oft stehen die alten Gebäude auf Torflinsen, stark schluffigen Böden, Wände sind brüchig und durchfeuchtet:
Oft sind die unterirdischen Wasserführungen wegen ständigen Wechsel ihres Verlaufes nicht wirklich eindeutig zu klären.

Die architektonische Gestaltung von Aus- und Anbauten geht stets einher mit den Zwängen und Anforderungen aus den Standfestigkeitsberechnungen.
So erforderte unsere letzte Sanierung eines Wohnhauses im Treppenviertel neben schwierigen Unterfangungen der Althausfundamente die Gründung einer Anbaumaßnahme auf 15 m langen Betonpfählen. Allein das Einbringen der Pfähle bedarf einer besonderen Logistik da die Bohrgeräte und sämtliche Baumaterialien, schwierig und aufwändig durch die im Treppenviertel sehr engen Wege zu transportieren sind.

Sanierungen im Treppenviertel sind somit immer wieder eine sehr anspruchsvolle und auch schöne Aufgabe.

 

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Realisierung: ©Grafik+Design
2016